Promprylad. Inwestycja w Iwano-Frankiwsk

Fabryka „Promprylad” — to jedno z najstarszych przedsiębiorstw przemysłu inżynieryjnego w Galicji. Umiejscowiona w centrum Iwano-Frankiwska, za czasów radzieckich była platformą innowacji. Wyrabiano w niej w większości produkty przemysłowe, ale także towary użytku codziennego. Robiono tu na przykład parasole, znane w całym Związku Radzieckim, a także części do samochodów osobowych. Towary eksportowano do ponad 20 państw świata. W latach 90. fabryka została sprywatyzowana i sprzedana.

Dzisiaj, przy wykorzystaniu ogromnego terenu fabryki, powstaje tu innowacyjne centrum rozwoju miasta w czterech kierunkach: edukacji, sztuki, nowej gospodarki i urbanistyki. Projekt “Promprylad. Renowacja” to przykład impact investing. Inwestorzy, wkładając pieniądze w inicjatywę społeczną, stają się współwłaścicielami fabryki i otrzymują dywidendy. W czasie trwania renowacji udział każdego z nich wzrasta. Etapami odbywa się adaptacja fabryki pod przestrzeń biurową, laboratoria, warsztatownie, przestrzenie wystawiennicze i centra rozrywki, hotel oraz hostel, targ rolniczy i restauracje.

Impact investing — inwestycja w rozwój społeczny lub ekonomiczny na zasadach rentowności lub co najmniej zwrotu kosztów. Inwestować można w fundusze, organizacje lub firmy i liczyć na długoterminową perspektywę finansową. Aby inwestycja stała się właśnie przykładem impact investingu, musi posiadać pozytywny wpływ na sferę społeczną lub ekonomiczną, metodykę mierzenia tego wpływu oraz zakładać zwrot zainwestowanych kosztów.

— Ten proces trwa już od trzech lat. Od pierwszych rozmów do wcielenia pomysłu przeprowadziliśmy bardzo wiele analiz. Udało nam się zaangażować SRI International i jest to ich pierwszy projekt w przestrzeni postradzieckiej. To ta organizacja, która wymyśliła internet. Zgodzili się na współpracę, bo jesteśmy dla nich jednym z najciekawszych projektów w sferze impact investingu. Ten format finansowania jest alternatywnym sposobem systemowego rozwiązania problemów społecznych i ekologicznych. W naszym przypadku wszystko wyszło bardzo naturalnie: na początku wpadliśmy na pomysł, potem zaczęliśmy go wdrażać i dopiero z czasem dowiedzieliśmy się, że to nazywa się impact-investing.

Obecnie na świecie istnieje tendencja tworzenia projektów, które z założenia łączą w sobie pragnienie uzyskania efektywności ekonomicznej i rozwiązania społecznych lub socjalnych problemów. Dla tego typu projektów konieczne jest zdobywanie wskaźników ROI (Return on Investment) zwrotu kapitału i SROI (Social Return on Investment), czyli osiągnięcie wymiernie pozytywnych efektów w zakresie tych czy innych problemów społecznych. Koniecznym warunkiem tutaj jest realizacja obu wskaźników.

„Promprylad. Renowacja” przekazuje 50% zysków na finansowanie inicjatyw z zakresu rozwoju miasta i regionu, natomiast 30% powierzchni centrum zostanie przeznaczone na społeczne i obywatelskie inicjatywy, na preferencyjnych warunkach:

— Zdawaliśmy sobie sprawę z tego, że jeśli teraz nie wkroczymy na tę działkę i nie zmienimy jej, to zostanie zabudowana tradycyjnymi mieszkaniówkami, których i tak jest bardzo wiele. Obecnie brakuje elementów infrastruktury, które stanowiłyby wartość dodaną, poza komercyjnymi mieszkaniami. Dlatego wzięliśmy się za ten ambitny plan.

“Promprylad. Renowacja” — to naturalna kontynuacja projektów, którymi Jurij wraz z zespołem zajmują się już od ponad czterech lat. Tworzyli wspólne projekty z inicjatywą „Tepłe Misto” (pol. „Ciepłe miasto” — przyp.red) „Urban Space 100”. Niektórzy z inwestorów tego ostatniego zainwestowali również w „Promprylad. Renowacja”.

Wszystko zaczęło się od tego, że Jurij razem z partnerami z poprzedniego biznesu przeprowadzili się z Kijowa do Iwano-Frankiwska i otworzyli kilka zakładów gastronomicznych. Wtedy zrozumieli, że muszą znaleźć nową platformę współpracy:

— „Promprylad” to kilkukrotnie większy, ambitniejszy i bardziej złożony projekt, i model biznesowy jest tutaj bardziej złożony. Dla porównania, w przypadku “Urban Space 100”, to było jednorazowe wsparcie w wysokości 1000 dolarów. Ci ludzie wiedzieli, że jest to dotacja bezzwrotna. Mimo to, przyłączyli się do unikatowego projektu, który przyniósł korzyści miastu. Natomiast w „Promprylad. Renowacja” model impact-investing jest ekonomicznie trudniejszy, za to ma szereg ogromnych zalet. Jednymi z najbardziej kuszących dla inwestorów są dywidendy. Taki biznes zbudowany jest na współpracy wielu graczy i maksymalnie zintegrowany z interesami rynku. Posiada perspektywę bardzo długiej i stabilnej pracy. Ma także znacznie wyższyy poziom zabezpieczeń względem politycznego i ekonomicznego ryzyka. To inwestycja w biznes, którego podstawowym warunkiem jest rentowność i samowystarczalność. Ponadto ma na celu rozwiązywanie złożonych problemów społecznych.

Projekt „Promprylad. Renowacja” już oficjalnie stał się właścicielem fabryki. 1 lutego 2019 roku zespół podpisał umowę na wykup 82% akcji fabryki i wpłacił pierwszą transzę:

— Podpisanie umowy o kupnie to najważniejszy moment w projekcie pod względem zażegnywania podstawowych ryzyk. Owszem, jeszcze wiele pracy przed nami, ale już teraz można powiedzieć, że projekt zaistniał. Nie zaczynaliśmy publicznego zbioru inwestycji przed podpisaniem umowy, niewątpliwie to rozwiązało nam ręce i stało się gwarancją dla inwestorów, że wszystko idzie zgodnie z planem.

Etap pilotażowy — to piętro, które wynajęliśmy i wyremontowaliśmy na nasz koszt. Obecnie w “Prompryladzie” działa szkoła tańca, szkoła barberska, galeria sztuki współczesnej, pracownia twórczości, laboratorium multimedialne, kluby nieformalnej edukacji dziecięcej, sala warsztatowa, kawiarnia, bar, biuro firmy IT, sala konferencyjna, urban lab, a nawet Biuro zarządzania polityką inwestycyjną Miejskiego Komitetu Wykonawczego:

— Pilotażowy poziom projektu — to pierwszy w Ukrainie przykład fizycznej przestrzeni realnej współpracy w trójkącie — biznes, organizacje obywatelskie i przedstawiciele administracji. Mamy różne projekty w takich kolaboracjach. Naszym zdaniem, jest to bardzo istotne, ponieważ tylko dzięki zdrowemu dialogowi, można na poziomie społecznym osiągnąć maksymalny wynik i pozytywną dynamikę.

Serhij Kaminskyj — menedżer ds. nauki. Odnawia potencjał R&D w Ukrainie. R&D (Research & Development) — to uzyskiwanie nowej wiedzy i wykorzystywanie jej podczas pracy w nowej dziedzinie, w celu stworzenia nowego narzędzia lub technologii:

— Rozmawiamy również o stworzeniu w “Prompryladzie” bazy R&D, naukowego potencjału z kapitalizacją, ale z perspektywą na rynek międzynarodowy. Projekt sam w sobie ma wiele elementów, na przykład ten korpus — jego połowa to maker-space i baza R&D. W centralnej części znajdują się duże przestrzenie, gdzie będziemy w stanie organizować wydarzenia na 2-3 tysiące osób, będą się tu odbywały fora, wystawy, koncerty.Takiej infrastruktury bardzo brakuje w mieście.

Teren fabryki jest przebudowywany z uwzględnieniem historycznej wartości obiektu, zaznacza Jurko:

— Historycznej części przechodniej fabryki nie będziemy chcieli zmieniać, nawet po pełnej realizacji naszego projektu.

Pilotażowe trzecie piętro korpusu B — to tylko 5% całego terenu “Prompryladu”. Jednak nawet tutaj istnieje wiele możliwości rozwoju, kreatywności, współpracy i synergii — powstało już prawie 120 miejsc pracy u pierwszych najemców. Co więcej, pytania o wolną powierzchnię przychodzą prawie codziennie — na razie potencjalny popyt stanowi około 98% planowanej rekonstrukcji. Projekt działa zgodnie ze wszystkimi kanonami efektywności energetycznej:

— Na fasadach są panele z fibrobetonu. 25 cm ocieplenia, energooszczędne okna, ogrzewanie podłogowe. Nie korzystamy z gazu, tylko z energii elektrycznej na nocnej taryfie. W ten sposób jesteśmy 4 razy bardziej energooszczędni niż średnio statystyczne nowe budownictwo.

Jurij opowiada, że w „Promprylad. Renowacja” można ulokować pieniądze w różnej wysokości — od tysiąca do miliona dolarów i w przeciwieństwie do inwestowania w komercyjne mieszkania, te pieniądze będą ciągle pracować:

— Tworząc taki projekt robisz dobrą rzecz. Ponieważ to kapitalizacja dla miasta, rozwój gospodarki. Jeśli wybuduję komercyjną nieruchomość — inwestycja będzie się dłużej zwracała. To prymitywne myślenie i szybkie pieniądze dla deweloperów. Opiera się to na rynku pracowników, dla których jedyną możliwą inwestycją jest kupienie mieszkania dzieciom, a potem jeszcze jednego pod wynajem. To bańka, która wcześniej czy później pryśnie. Zabudowuje się bezmyślnie, jakość jest podstawowa, bo dla ludzi, którzy wyprowadzają się ze wsi jakiekolwiek warunki będą lepsze od tych, które pozostawili za sobą.

— Ojciec Jurija, jak na ironię, jest jednym z tych, którzy zabudowują miasto mieszkaniówką. Jurij wyjaśnia swoje stanowisko tak:

— Nie komentuję biznesu ojca, ze względu na konflikt interesów, jak zresztą nie komentuję innych biznesów w kontekście jakiejkolwiek krytyki. Nasze podejście polega na szukaniu punktu rozwoju i łączeniu na nowej płaszczyźnie jakość się swoim przykładem motywować innych do przejścia na nowe podejście i standardy.

Współpraca z miastem

Projekt „Promprylad. Renowacja” — to przedsiębiorstwo nowego typu, stworzone na zasadach wspólnego finansowania:

— Połowa projektu należy do niekomercyjnego i niedochodowego jednoimiennego funduszu „Promprylad”, który będzie reinwestować część swoich dochodów w projekty rozwoju społecznego. Na przykład wsparcie dla sztuki, nauki, edukacji, programów inkubacyjnych. A druga połowa inwestycji skierowana jest właśnie na wolny rynek w postaci papierów wartościowych, więc każdy może kupić część tego wielkiego biznesu i stać się współwłaścicielem, pretendując na zyski. Czyli połowa wraca do inwestorów, a połowa będzie stale reinwestowana na rzecz rozwoju miasta i regionu w wyżej wspomnianych dziedzinach.

W ten sposób zaplanowano stworzenie infrastruktury, której brakuje w Iwano-Frankiwsku. Właśnie to pomoże miastu przejść z kontekstów postradzieckich we współczesne:

— Promprylad może stać się przykładem, jak w miastach z niesprzyjającymi warunkami wyjściowymi — brakiem wsparcia ze strony państwa — by tworzyć punkty rozwoju na bazie zaniedbanych postindustrialnych miejsc. W dowolnym postradzieckim mieście można znaleźć bardzo dużo takich szarych stref, porzuconych albo częściowo porzuconych fabryk, przedsiębiorstw, którym można dać drugie życie.

Jurij tłumaczy, że takie projekty — to pragnienie odnalezienia DNA miasta. A w tym celu trzeba zajrzeć głębiej i odejść od kiczowatej plastikowości wokoło:

— Pokazujemy, że zachowywanie industrialu jest ważne i jeszcze intensywniej zastanawiamy się nad tym, jak podkreślić ukraińsko-radziecki industrial, jako unikalny właśnie dla tego regionu. To istotne, ponieważ tożsamość i DNA trzeba chronić.

Proces renowacji trwa już ponad trzy lata — od pierwszych rozmów i analiz do realnych kroków. Na projekt wpłacono już pierwszych 1,8 milionów dolarów. Połowa tych pieniędzy to wsparcie z grantów międzynarodowych i ukraińskich organizacji, druga połowa — dwudziestu trzech prywatnych inwestorów. Udział Jurija stanowi na razie 450 tysięcy dolarów. Na 2019 rok planowane jest włączenie kolejnych 5 milionów, z których 500 tysięcy wpłacono już w styczniu.

Potężnemu projektowi platformy inicjatyw on-line „Tepłe misto”, którego częścią jest projekt rewitalizacji Prompryladu, udało się zaangażować ponad 60 biznesów do połączenia się w trójkącie „miejscowa władza — biznes — społeczność”:

— Istnieje filozofia, która pokazuje, że włączanie społecznie wykluczonych grup albo problematyki w bezpośrednią działalność ekonomiczną — jest znacznie bardziej efektywne. Jeśli znajdzie się taki sposób, wtedy problemy będą rozwiązywać się za pomocą systemu. Ponadto, grupy te włączają się w ten sposób do pełnowartościowego życia, co jest przyjemniejsze i efektywniejsze, mają także swój wpływ.

Ambicje i plany

Ogólny budżet projektu wynosi 25 milionów dolarów. W ciągu następnych 3-4 lat zespół projektu planuje ostatecznie zakończyć rekonstrukcję i rewitalizację projektu w pełnym wymiarze:

— Trzeba tworzyć precedensy i pokazywać je na rynku, tłumaczyć ten nowy potencjał i możliwości. Rynek jeszcze bardzo mało wie o tej strefie. Na zachodnich rynkach jest już wiele funduszy impact investing. Są to więc fundusze, które obecnieszukają komercyjnych projektów posiadających duży społeczny wpływ. W Ukrainie za jeden z takich funduszy można uważać Omidayar Network. Ale na dzień dzisiejszy nie ma żadnego projektu na terytorium Ukrainy, finansowanego przez nich, właśnie w formie impact investingu. Obecnie funkcjonuje tylko gałąź grantowa. Dlatego oczekuję pojawienia się większej ilości graczy na ukraińskim rynku i faktycznego ukształtowania się tego rynku. Ważni są przedsiębiorcy i projekty, by rynek się rozwijał, ale potrzebne są też inwestycje, które rozumieją specyfikę tego rynku i są gotowe w niego inwestować. Czyli my faktycznie tworzymy taki rynek. Co więcej, ten projekt może być narzędziem do rozwiązywania problemów społecznych nie tylko w Ukrainie. Wspierają nas niemieckie fundusze, ponieważ, jak się okazało, to interesujące dla ich kraju. Budując nasz model, skupialiśmy się na państwach z podobnym kontekstem, z niskim poziomem edukacji, gospodarki i sztuki oraz na tych, gdzie nie ma wsparcia ze strony państwa. A okazało się że dla takich państw jak Niemcy, to też może być ciekawe, bo jest to community building process.

Jurij mówi, że taka droga odnawiania przestrzeni to ogólnoświatowy trend, po prostu do nas dopiero zaczął docierać. Po industrialnej i postindustrialnej rewolucji pojawiło się wiele niepotrzebnych pomieszczeń. Posiadają unikalny potencjał, ducszę, historię i atmosferę, dlatego logicznym byłoby ich przeprofilowanie:

— Chcemy przywrócić im dostępność. Oraz inkluzywność w stosunku do pokoleń, różnych sfer, ich przecinania się ich między sobą. Ponieważ problemy właściwe naszemu pokoleniu, jak i temu młodszemu, polegają na tym, że my niby to wszystko rozumiemy, że świat jest inny, a nasi rodzice i dziadkowie tego nie rozumieją. Ale mądrość osiąga się wtedy, kiedy łączy się te doświadczenia w jedno. My właśnie teraz chcemy te rzeczy ze sobą połączyć w całość.

Jurko opowiada, że wspaniałe jest samo uświadomienie sobie rozmiaru potencjału fabryki, jej urządzeń i znaczenia:

— Wielkość, która zastygła — to takie odczucie. Żartujemy sobie — try to make Promprylad great again! Nowy produkt, z nowymi znaczeniami, a nie po prostu wziąć i zrujnować to, co stare. Poznaliśmy historię tej fabryki, była naprawdę potężna, była liderem R&D w regionie. To była ogromna infrastruktura. Mieli tu nawet własne studio filmowe, wyobrażacie sobie?

„Promprylad” może stać się punktem pozytywnych zmian w mieście, zasilenia go inicjatywami:

— „Promprylad” w pełni współbrzmi z wewnętrznymi ambicjami i to prawda, że może to dawać pozytywne rezultaty. Stworzyliśmy pierwszą fizyczną przestrzeń, gdzie współpraca w trójkącie jest możliwa na fizycznym poziomie. Ta współpraca jest zupełnie rzeczywista, a nie tylko deklaracyjna. To wspólne projekty między różnymi graczami i ta współpraca tworzą nową wartość dodaną. Podoba mi się, że we Frankiwsku mamy możliwość zrealizowania swojego marzenia i przechodzenia do nowych modeli rozwoju społeczeństwa. Znacznik biznesu i społecznego biznesu na mapie Ukrainy znajduje się właśnie we Frankiwsku.